דירה להשקעה, האם כדאי?

רובנו שומעים על השקעה בדיור למגורים אך מתבלטים האם באמת כדאי?
רווח הון או תשואה שוטפת? בואו נעשה סדר..
אם נבחן את עליית מחירי הדיור לאורך זמן נקבל כי העלייה השנתית הממוצעת הינה 4.3% לשנה (לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) ,

כזכור אנו בוחנים כדאית של דירה להשקעה שהפרמטר העיקרי שאמור להנחות אותנו הוא מחיר השכירות שנקבל על הנכס או בעגה המקצועית: "שיעור תשואה שותפת".

בניגוד לעלייה במחירי הדירות, מחירי השכירות עלו בשיעור נמוך משמעותית, לפי הלמ"ס עלו מחירי השכירות של דירות 3-4 חדרים בשיעור של 1.5% בממוצע לשנה בשנים האחרונות.
כעת, על מנת לבדוק כדאיות השקעה נבחן את שיעור התשואה שהנכס מניב.

שיעור התשואה מחושב על ידי סך דמי השכירות השנתית לחלק לשווי הנכס ,לדוגמה דירה שנרכשה ב1.4 מיליון ₪ ומושכרת ב4,000 ₪ בחודש תניב בשנה 48,000 ₪ ותשואה של 3.4% על ההשקעה.

ככלל אצבע ניתן לומר שככל שרמת הסיכון גבוהה יותר כך גם התשואה שנבקש אמורה לפצות על כך, לכן התשואה על דירות להשקעה באזורי ביקוש במרכז תהיה נמוכה יותר מדירות בפריפריה.

כמובן שיש להוריד מדמי השכירות השנתיים עלויות תחזוקת הנכס שאינן חלק מאחריות השוכר כגון:  תיקונים בדירה, שיפוצים/תיקונים בבניין, חילופי שוכרים אחת למספר שנים במצב שאין חפיפה מוחלטת ועוד.
בדרך כלל נאמוד את ההוצאות השוטפות (ללא מימון) בכ-3-4% מדמי השכירות.

כמובן שבדירות ישנות הסבירות לתקלות גבוהה יותר ומכאן נגזור הוצאות שוטפות יותר גבוהות מה שיקטין לנו את התשואה על הנכס.

החישוב הנ"ל נעשה מתוך הנחה שיש לנו את ההון העצמי המלא לרכישת דירה, מה תהיה התשואה יש ניקח משכנתא?
לדוגמה –  דירה בשווי 2 מיליון בעלת משכנתא של 1.66 מיליון ₪  (כולל מס רכישה) המושכרת בסכום חודשי 5,200 ₪ בניקוי החזרי משכנתא תניב תזרים שלילי של מעל אלף ₪ בחודש.
יש לזכור כי מנגד מחירי הדירות עולים אך אין זה מעלה את התזרים החודשי אלא נצבר ליום מימוש הנכס.
החזר ההשקעה (איזון) מוערך לאחר כ-5 שנים בהנחת עליית מחירי הדיור ב3.5% לשנה ולאחר תשלום מס שבח.
מנגד, השקעה בדירה שאינה באזור המרכז במחיר 1 מל"ש  עם 200 אש"ח הון עצמי (פחות מחצי מהדוגמה הראשונה) בעלת תשואה שוטפת 4.5% תניב תזרים חיובי והחזר השקעה הרבה יותר מהר מול השקעה בדוגמה הראשונה.
אם נבחן השקעה ל10 שנה נמצא כי בדוגמה השנייה התשואה על ההון העצמי (ROI) יותר מהכפילה את עצמה.
אם נסכם את הדברים עד כה נמצא שדירה להשקעה באזור המרכז בשיעורי תשואה נמוכים מ3-4% מאופיינת בתזרים שלילי והעמדת הון עצמי גבוה לעומת דירות בפריפריה.
אז.. ברכות למשקיעים שלאחר חישוב מושכל והשגת 20% הון עצמי החליטו לרכוש דירה להשקעה בתשואה גבוהה הלכו לבנק והתברר להם שהבנק לא מאשר משכנתא לדירה מאחר ובנק ישראל אוסר על שיעבוד נכס קיים לטובת רכישה דירה נוספת להשקעה.

כפי שידוע לרובכם בנק ישראל הגביל את האפשרות לרכישת דירה שניה במימון ע"י נכס קיים.
טרום ההנחיה משקיע היה יכול לשעבד את דירתו לטובת העמדת הון עצמי לדירה ואת יתרת הכסף היה ניתן לקחת כמשכנתא רגילה. לדוגמה: משקיע המעוניין לרכוש דירה להשקעה בשווי 1 מל"ש, ברשותו נכס ללא משכנתא בשווי 1מל"ש, היה ניתן לשעבד 50% מהדירה הראשונה (500 אש"ח) אשר תהווה הון עצמי לעסקה ואת יתרת הסכום ניתן היה לקחת כמשכנתא, כך שבסופו של דבר היה ניתן לקנות דירה ב-0 ₪ הון עצמי. כיום, ניתן לקחת משכנתא לדירה שניה מהבנק בתנאי שיש 50% הון עצמי, כך שההנחיה מהווה מכשול למשקיעים מאחר וההון העצמי הנדרש גבוה מאוד ואינו מאפשר למנף את ההון בצורה אופטימלית. כמובן שיש פתרונות רבים גם היום להגיע לאפשרות של 100% מימון אך כפי שכבר הצגנו, השקעה כזו תגרור תזרים שלילי הנובע מפערי תקבולי שכירות אל מול תשלומי המשכנתא וכן החזר השקעה מאוד איטי (מול אלטרנטיבה של העמדת הון עצמי).  על מנת לבדוק מהו ההון העצמי האופטימלי שיש להשקיע על מנת להגיע לתשואה על ההון (ROI) הגבוהה ביותר יש לבחון את כלל פרטי העסקה. בהיבט המימון ישנם פקטורים רבים אשרי יכולים להשפיע על כדאיות ההשקעה  כגון: תמהיל ההלוואה, הריביות, הנחות תווי עליית הריבית אשר משפיע ישירות על ריבית הפריים, ציפיות האינפלציה לאורח חיי הלוואה ועוד..

חשוב לזכור כי על החלטה של דירה להשקעה יש משתנים רבים שיכולים לשנות את כדאיות ההשקעה לחלוטין. לכן אנו ממליצים לבחון מול איש מקצוע טרם כניסה להשקעה כזו אשר יכולה לחסוך מאות אלפי שקלים